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  萬科自然面臨對關聯方貸款的限制，但控股一傢區域影響較大的銀行，至少將增強其社區金融服務配套和融資產品發行通道。屏東新園土地貸款

  10月30日晚間，地產商萬科董事會發佈"關於以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發行的公告"，確認其擬通過旗下子公司，認購徽商銀行不超過 8.83986億股，若發行認購順利完成，萬科估計可占該行總股本8%以上。

  全世界最大的住宅開發商萬科認購瞭一傢在中部地區頗有影響力的城市商業銀行。同時也是萬科第一次在房地產行業之外進行的大宗股權投資。雖然認購價下限與2010年兩傢股東在交易所掛牌價接近，但仍有分析認為萬科之舉可能改變城商行在內地市場估值不振的現狀。

  近年地產企業佈局銀行業金融股權已非孤例。克而瑞分析師朱一鳴認為，相較於此前越秀集團收購創興銀行、綠地集團入股盤錦市商業銀行等個案，萬科控股銀行的案例意義更加重大。萬科雖未必成為董事會內的主導者，其入股銀行的探索，仍可能成為業內風向標。

  多位金融、地產界人士指出，近兩年來地產的金融化趨勢狂飆突進，地產商爭相進入的商業地產、旅遊地產、養老服務等長線投資領域，更加需要強大的融資平臺和融資產品銷售通道。城市商業銀行盡管也受到關聯貸款限額等監管限制，但至少可為項目公司的融資產品發行，掌握區域金融信息等方面提供便利。

  新型財務投資者

  資本市場近日熱議，最終若無原始股東追加認購，萬科或將成為徽商銀行的單一最大股東。盡管當地國資將繼續保持對該銀行的控制，萬科此舉也並非純粹的財務投資。

  徽商銀行董事長李宏鳴表示，萬科此舉反映出中國大的改革趨勢，不同產業資本開始合作，在城鎮化的大背景下，中部地區為新的亮點，今後兩傢會有合作的機會。

  據徽商銀行IPO資料顯示，截至2012年12月31日，該行總資產、貸款總額與存款總額分別為3242億元、1638億元和2395億元，均位居中部地區城商行首位。

  截至2013年6月30日，徽商銀行已經擁有199個各級分支機構，覆蓋安徽全部16個省轄市以及鄰近的江蘇南京市。

  安徽當地金融界人士透露，在合肥市場，徽商銀行在開發貸款和按揭貸款兩項業務上的占比較高，並不遜於各大商業銀行。

  本報記者瞭解到，此次入股徽商銀行，至少會對萬科安徽區域業務有益。萬科總裁鬱亮曾表示非常看好安徽區域的經濟發展，認為合肥、蕪湖等地從基礎設施、產業、人群等方面來說均土地二胎利率任何問題免費諮詢有優勢。可資佐證的是，從2011年至今，萬科已在合肥、蕪湖市場多次拿地。

  不過本報瞭解到，萬科即便成為徽商銀行的最大股東，可能也隻是戰略投資者，不會影響到銀行的正常業務開展，也不會用銀行的錢來投資房地產。

  東方證券銀行業分析師金麟就認為，為瞭避免由於大股東幹擾銀行正常經營和由此產生的風險，銀行業監管機構對於發起人和大股東有著嚴格的監管細則。

  安徽當地金融界人士同時指出，即使萬科成為第一大股東，其也隻是財務投資者，通過股權投資獲取相關收益，難以對徽商銀行有主導權。徽商銀行年報顯示，此前第一大股東安徽省能源集團持有8.17億股，其是安徽省政府出資設立的國資獨有公司，而安徽省國資系統應該不會放棄本省僅有的一傢省級城商行自主權。

  值得註意的是，萬科此次協同入股的同行者包括新世界鄭裕彤傢族，此前萬科已與新世界有地產業務上的合作，雙方如繼續在徽商銀行事務中采取一致行動，仍可能葆有較強影響力。

  此前，越秀集團曾宣佈以116.44億港元收購香港創興銀行75%的已發行股本，成為後者最大股東；綠地集團通過增資控股成為盤錦市商業銀行第一大股東。

  而易居克而瑞分析師朱一鳴認為，萬科此次參股銀行具有裡程碑式意義，上述企業實行多元化經營，監管層顧忌較少。但萬科這樣純粹的房企成為銀行大股東，過去多少被視為監管敏感地帶。此次萬科成為徽商銀行第一大股東，意味著國內純房企與銀行的聯姻在放開。

  "地產公司與銀行深度融合發展將成行業發展大趨勢。因為參股銀行可以為房企帶來融資創新，其好處遠甚於信托、基金、海外發債等融資方式。"

  朱一鳴指出，像萬科這樣的大房企，並不缺資金，其更看重的是通過"參股銀行"實現自身業務與金融的深度結合。比如，萬科可以借助這個平臺開發針對旗下項目的資產證券化產品，便利性更高，規模可以做得比較大，中間代理環節費用低，融資成本也會下降。

  接近萬科的觀察人士分析，降低綜合融資成本也是萬科在"城市配套商"定位之下的考量，在公司社區商業、購物中心、寫字樓、旅遊地產等業務不斷增持的狀況下，原來以單純的住宅業務開發為主的融資模式已經不能滿足新的需求，萬科必須拓展更為多元的融資，"參股銀行"對於萬科來說是個戰略性投資，其意義堪比萬科B轉H。

  此前在越秀集團收購香港創興銀行後，雖然越秀地產方面否認與其有關，但分析人士指出，此次新增的銀行牌照，加上已有的越秀房托，使得越秀集團可以整合旗下金融地產業務，持續為地產開發商帶來大量的資金支持。目前，越秀地產已擴展至珠三角、長三角、環渤海和中部地區，今年買地投入已超過150億。

  "進軍銀行"的變化更讓地產界人士相信，監管層會將地產融資的市場化之門進一步打開。此前7月份開閘的房企再融資，就給業內帶來一股樂觀的氣氛。地產龍頭招商地產更拋出一份近50億的再融資計劃，據悉獲批的可能性比較大。

  協信地產高級副總裁王裕強說，國內目前的融資利率太高瞭，對於開發商業地產等業務非常不利。監管層有進一步降低融資成本的要求，今年以來的利率市場化改革、上海自貿區的設立等等，都是為瞭進一步降低社會融資成本。包括地產融資在內的成本降低是大趨勢。

  收益風險並存

  一直以來，業界認為房企的發展很大程度上取決於與銀行的關系，銀行為開發商提供貸款用於買地和房地產開發，而且也涉及向開發商的客戶提供按揭貸款，根據國傢統計局公佈的房企資金來源數據，這兩方面的融資占去瞭房企資金來源的一半左右。

  正因如此，地產商受制於銀行較深。不少民營地產商曾指出，銀行隻會錦上添花而非雪中送炭；萬科總裁鬱亮也曾表示二順位房貸銀行貸款全省皆可處理，不太相信銀行；萬科董事會主席王石更說，"沒有幾千億融資平臺，你(開發商)就是個打工的"。

  因此，在地產行業，擁有金融股權尤其是銀行資源的公司顯然有更多優勢，比如中信集團擁有中信銀行，華潤集團擁有華潤銀行，招商局集團擁有招商銀行，中信是地產行業潛行的大鱷，華潤則是商業地產方面的領軍者，而招商更是早已晉身地產龍頭。許多民營企業也樂於持有金融股權，便於質押融資。

  多年來，由於銀行業並未放開民資主導發起，絕大多數民企地產商無法發起或控股銀行機構。但這種轉機在最近出現，2012年銀監會出臺意見，鼓勵民間資本進入銀行業。各地出現瞭數十份發起方案。

  相對於自己去申請一傢民營銀行，萬科入股徽商銀行顯然更為便利，"有瞭合作銀行後，房企的境遇將大為改善。"朱一鳴樂觀認為。

  不少此前投資銀行和其他金融業務的多元化集團公司，已經獲取不少收益。對於萬科來說，前述安徽金融界人士認為，目前銀行股估值偏低，萬科通過"打新股"首先可以從股權投資中獲益；具體的業務層面創新、產融結合，還要觀察。

  而對於同時操持地產和銀行業的央企集團來說，"地產+金融"早就被放在瞭產融結合的戰略高度，以華潤集團產業鏈金融為例，華潤銀行、華潤信托等金融平臺，都在為華潤置地地產業務及華潤集團作為第一大股東的萬科提供融資支持。

  但產融結合又是雙刃劍，"產融結合並不適用於每個企業集團。從企業內控角度來看，企業進行產融結合或開拓新業務領域，均應服務於企業的戰略目標。"德勤企業風險管理服務有關人士對本報記者表示，產融結合不僅僅能帶來融資杠桿、效益多元化或資源整合等便利，也具有風險普遍化等消極因素。

  一個例子是新湖中寶，該公司曾投資多個金融機構如湘財證券、成都農商行等，現在也是溫州銀行第一大股東，但其房地產主營業務並沒有獲得很大增長，其投資的礦業仍處虧損狀態，多元化戰略並未獲得資本市場一致認可。

  另外一個例子是泛海建設，其長期投資民生銀行，多次被市場指責向民生銀行抽血輸送給地產，造成資金黑洞。

  從日本房地產泡沫破滅的歷程來看，多位研究人士指出，日本地產公司與銀行等金融機構的互相參股、交叉持股，造成大量房地產公司以及與其相關的金融機構倒閉，並由此造成瞭巨額不良資產。

  前述觀察人士認為，適合投資銀行的地產商，必須具備幾個條件：首先自己本身並不差錢，不會從銀行抽離資金；其次具有龐大業主群和基礎信用資源；最後，有良好的風險控制基因。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-31/07463683103.shtml

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