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內容來自sina新聞

王健林萬達是唯一未上市排名前十地產公司

  軍人出身的王健林以執行力著稱。過去一年壓在他心頭恐怕有兩件事,一是IPO遲遲未果,二是面對風光無限的恒大足球,萬達如何突圍

  要說2013年最活躍的地產公司,非萬達莫屬。

  在中國的地產版圖上,許傢印和王健林,常常被相提並論。他們一南一北,同樣高調,先後成為福佈斯中國富豪榜首富,同樣玩轉足球隔空較勁。

  軍人出身的王健林,向來以執行力著稱。在過去一年裡,壓在王健林心頭的恐怕有兩件事。一是IPO上市遲遲未果,二是面對風光無限的恒大足球,萬達如何突圍。

  2013年萬達集團的資產達到3800億,收入達1866.4億,其中,地產收入1262.5億,第一次躋身房地產行業銷售前三甲。值得一提的是,萬達是排名前十的地產公司中,唯一的未上市公司。

  有著敏銳政治嗅覺的王健林,早在10多年前就開始涉入足球領域。但比他小四歲的許傢印盡管進入晚,卻憑借一個亞冠,搶盡瞭風頭。這著實讓3年掏出5億註資中國足球的王健林感覺到巨大壓力。

  而王健林的反擊似乎才剛剛開始,在商業地產業務急速擴張之外,萬達的動作不少。

  2013年,萬達在香港成功買殼並成功發債、年尾力推海外收購項目AMC影院紐交所上市,而瘋狂的並購還在繼續,2013年萬達還收購瞭兩傢旅行社,以及頂級遊艇品牌英國聖汐近92%股權,7億英鎊投資倫敦豪華酒店。

  這還不夠,在與馬雲打賭之後,萬達又放下姿態開始試水O2O電商。而就在剛剛,曾投資過大連萬達和足協的王健林又當選瞭中國足協的新一任顧問。

  不安心隻做地產商的王健林,對萬達的未來究竟有怎樣的野心?

  IPO融資壓頂:焦灼排隊兩年

  "今年要推動2個目標公司上市,這是投資管理中心的重點工作。"

  2014年1月,在IPO重啟的緊鑼密鼓中,萬達集團的年會也在自傢酒店展開,掌門人王健林的這一句話吸引瞭市場頗多關註。

  據證監會1月16日最新披露的IPO預備公司申報名單顯示,萬達集團旗下共有兩傢子公司在會,分別是處於還在初審中的大連萬達商業地產,以及正在落實反饋意見的萬達電影院線。

  這兩傢公司的在會時間都不短,公開資料顯示,商業地產和電影院線申報發行的首次公告時間均為2012年2月1日。而據業內人士透露,商業地產的報會時間比首次公告時間早得多,是在2010年。

  近幾年來,萬達集團一路保持著高速擴張,但它的上市之路卻走得頗為坎坷。

  王健林對上市的渴望由來已久。早年,王健林本想通過REITs形式赴香港上市,甚至為此前往美國學習,準備做得充足,但到瞭臨門一腳,卻因為政策原因擱淺。

  2007年,正是國內資本市場蓬勃發展的高峰,王健林又迫不及待地公佈瞭萬達在A股的上市計劃,並給出瞭精確的時間表,"2009年上半年力爭完成私募工作,引進戰略投資者;下半年完成股份制改造和高管期權的分配工作,擇機上市。"

  2009年2月,萬達引入建銀國際作為基石投資者,啟動萬達集團的股份制改造。8月份,又引入太平洋同盟、建銀國際資產管理和華控匯金3傢PE。兩輪融資金額超過40億元,創下當時國內民營公司私募股權融資最高額。

  雖然王健林能用實際行動證明自己的執行力,但他無法控制證監會的審批流程,以及政府對房地產企業的政策調控。

  當房屋民間2胎轉貸缺錢急用哪裡借錢年萬達釋放出來的上市意向和決心最後交付給瞭等待。而PE的投資目標是退出回報。據悉,建銀國際在投資萬達時曾與萬達簽署對賭協議,並對萬達的上市時間做瞭限定。建銀國際當時的入股是Pre-IPO項目,但至今3年,萬達商業地產在會狀態還在"初審中"。

  可想而知,萬達對上市的執著背後,除瞭對資金的需求,也有PE的壓力。據最新動態,與萬達同時報會的首創置業和富力地產都已撤回申請,目前,大連萬達商業地產是在會的唯一的地產公司。

  而對於萬達商業地產的上市進程,業界普遍並不看好。

  "目前房地產企業的再融資都非常艱難,雖然比之前樂觀,但時間點依舊不能確定,更何況是IPO。"一房地產分析師告訴理財周報記者,"而地產股應該會先放再融資,再放IPO。"

  另一位華南地產分析師表示,"萬科的股價都跌破瞭每股凈資產,國內房地產企業正處在一個被市場嚴重低估的時段,現在選擇A股上市對地產公司來說並不是一個很好的時機。"

  他表示,萬達地產謀求上市的地點應該是在境外,"招商和金地都在向借殼的公司註入資產瞭。"而在A股之外,萬達也一直在馬不停蹄地開拓融資渠道。目前,萬達集團擁有兩個上市平臺:一是借殼香港公司的萬達商業地產;二是2013年底在紐交所上市的AMC院線。

  商業地產走鋼絲的秘密

  南萬科,北萬達。

  商業地產是萬達最核心的支柱產業,也是萬達聲名鵲起的地方。萬達也成為商業地產"黃埔"軍校,人員流失一度非常嚴重。

  2013年萬達集團收入達1866.4億元,其中,商業地產收入為1456.2億,也就意味著整個集團的收入中,有近八成是商業地產貢獻的。

  一路走到與中國地產大佬萬科平起平坐,萬達兇猛地追趕瞭4年。

  2009年,萬科的全年銷售金額為630億元,位居行業第一,並在次年突破千億,成為國內第一個問鼎千億的地產商。而同樣是2009年,在中國房地產行業銷售業績20強中,我們還找不到萬達的身影。2010年,萬達以369億元銷售額沖進榜單前十,彼時,萬達銷售額是萬科的近1/3。

  2013年,萬科以1740.6億元的銷售額居首,萬達則以1301億元銷售額緊跟其後,排第三位。值得一提的是,萬達是排名前十的房企中,唯一的未上市公司。

  相較於其他地產公司的銷售額,萬達1301億元業績背後是更大的項目體量。

  一位房地產業內人士向理財周報記者分析稱,"與A股上市房企住宅地產偏多不同,作為國內最大的商業地產公司,萬達持有大量物業,其每年銷售額主要由銷售回款和物業租金組成。而每年租金的價格為該物業樓價的3%-8%。"

  據王健林披露,"萬達2013年施工面積5179萬平方房屋二順位設定年息米,萬達一傢企業的施工面積接近整個歐洲施工面積的總和。"

  而這與萬達商業地產的模式息息相關。

  萬達廣場是萬達商業地產的核心產品。在萬達廣場的選址上,萬達一般會與政府合作,選擇剛起步發展的三四線城市,或一二線城市的舊城區或開發區,以低價拿地,並結合城市自身的發展來帶動商區的發展。

  萬達的全產業鏈模式使其掌握瞭更多的商業資源,在招商方面,萬達采取戰略聯盟的方式,這樣可使萬達的自持物業在前期保證滿鋪開業經營。同時給周邊的住宅和外圍商業街營造便利的銷售條件。

  由於戰略聯盟會導致在租金回報率偏低,住宅和商業街的銷售額反過來在前期可以補給自持物業的經營。自持物業作為不動產,又可以抵押給銀行,以獲得更多的貸款投入到下一個項目的建設。

  市場對萬達的這種商業模式稱之為"以售養租"或"現金流滾資產"。上述業內人士向理財周報記者分析稱,"萬達的這種模式在早期曾受到過業內的質疑,一旦某個項目出現問題,資金鏈就會有斷裂的危險。"

  而高周轉帶來的急速擴張,有利亦有弊。好處是讓萬達快速做大,擠進國內地產前三把交椅,而危險的則是這種高速發展將萬達裹挾進去,"停不下來"。

  他分析稱,"現在走萬達這種商業模式的地產公司也很多,萬達已經從一對一地跟政府談協議,變成瞭需要跟別的地產公司競爭,成本壓力也越來越大。"這也是萬達不斷收購有現金流的經營體的因素之一。

  王健林也表示,"房地產無法產生長期、持續、穩定的現金流。"

  轉型如何玩文化產業

  深諳商業地產模式風險的王健林,試圖從文化產業找轉型。

  萬達電影院線上市,不會像其商業地產上市那樣預期悲觀。"由於申報的時間比較早,以前的財務報表太舊,現在正在補充最新的財務報表。"萬達電影院線保薦機構中銀國際內部人士告訴理財周報記者。

  上述華南地產分析師也表示,"相較於地產,院線屬於政策大力扶持的文化產業,上市的可能性更大。"

  據王健林2014年最新的內部講話,萬達院線2013年收入41億元。截至目前,萬達院線全國共有142傢店,2013年新增影院28傢;屏幕總數1247塊,2013年新增屏幕267塊。

  而根據藝恩咨詢數據,2013年,中國內地票房報收217億元,其中,萬達院線以31億元票房位於城市院線首位。

  "到2020年,萬達房地產收入占集團總收入比例將降到50%以下。"王健林對萬達的轉型策劃已久。在王健林看來,房地產業的發展期隻有40-50年,當一個國傢的城市化率達到80%以上,房地產業就會大幅萎縮。王健林選擇的方向是文化旅遊產業,他的未雨綢繆始於2004年。

  2003年,王健林想將影院引入萬達商業綜合體,於是跟上影集團談合作,希望萬達廣場開到哪兒,上影的屏幕就放到哪兒。那個時候,國內電影產業還未像如今這麼火爆,談判當然不順利。

  王健林於是親自操刀,土融新北新莊土融成立瞭萬達電影院線公司。從2004年哈爾濱萬達電影城開業,至今近10年時間,而王健林憑借自己做地產的魄力,將萬達電影院線做到瞭全國第一。

  但他對電影院線的野心遠非如此。

  2012年,萬達以26億美元收購全球排名第二的美國AMC影院公司。根據王健林披露,萬達2012年並購AMC,當年便扭虧為盈,創造利潤5000萬美元。2013年12月,AMC在美國紐交所上市。

  除瞭通過海外並購增強實力,獲得更多的影片制作和發行資源,萬達在影院的佈局上也呈現全產業鏈模式。其在青島投資的東方影都影視產業園,總投資300億元,據稱是目前全球最大的影視產業項目。而王健林也表示,該項目是"集團2017年前持續幾年的一號工程"。而王健林也表示,"今後萬達就是雙輪驅動,商業地產和文化旅遊兩手抓。"

  可見,王健林對旗下文化產業集團的發展寄予瞭厚望。納入文化集團的業務非常多,包括電影院線、連鎖量販KTV、主題公園、影視產業園、影視制作公司、傳媒以及旅遊城。

  為瞭配合全產業鏈的佈局,2013年10月,萬達集團還並購瞭兩傢旅行社。其中,收購湖北新航線國旅,萬達占70%股份;另又全資收購瞭北京環行五洲旅行社。

  上述華南地產分析師告訴理財周報記者(微信公眾號money-week),"中國房地產業的黃金十年已經過去,開發商轉型是大勢所趨,雖然萬達從地產板塊延伸出許多業務,大方向依舊是從商業地產向文化產業轉型。"

  萬達千億帝國版圖

  作為中國當前最頂級的地產商人,王健林比以往任何時候都活躍。

  60歲的王健林,身上有明顯的軍人印記。王健林16歲入伍,16年後從部隊轉業,在大連市西崗區人民政府做瞭3年辦公室主任,16年的部隊經驗促成瞭後來萬達的軍事化管理風格,而19年的軍政生涯也為萬達與政府的關系奠定瞭基礎。

  1989年接下舊城改造工程,1994年入主大連足球俱樂部做品牌,2000年主導萬達從住宅地產轉向商業地產,現在又將商業地產轉向文化旅遊,王健林的每一個選擇極其果斷,又極其冒險,每一步都"富貴險中求"。

  上述華南地產分析師告訴記者,"萬達的成功有四方面的原因,一是運營和招商能力,二是有實力能拿項目,三是品牌做起來瞭有號召力,但最終都歸結到第四點,也就是人的因素,老板有戰略眼光,有魄力。"

  萬達集團官網顯示,目前萬達集團旗下共有四大支柱產業,商業地產、高級酒店、連鎖百貨和文化旅遊。2013年,萬達集團資產達3800億元。而據王健林披露,2013年,酒店管理公司收入36.3億元,同比增長30%;文化集團收入255.2億元,同比增長23%;百貨收入154.9億元,凈利潤增虧7%。百貨一直是萬達集團的發展短板,成立至今未實現盈利,需要地產公司常年輸血。其商業人才的流失也是萬達不得不面對的一個問題。

  近些年,王健林開始頻頻出現在西方媒體的視野中。傢大業大的王健林總結這一年萬達的重大項目,其收購標的有本土旅行社、3.3億英鎊並購的世界頂級遊艇品牌、7億英鎊投資的倫敦豪華酒店,並成功在香港借殼,力推AMC紐交所上市。

  為此,王健林還接到英國首相卡梅倫的致信,祝賀萬達集團在英國成功並購聖汐遊艇公司和投資開發萬達酒店。

  王健林慢慢開始展現中國商人強勢的一面。在剛剛結束的一次論壇上,王健林當場反駁哈佛大學教授約瑟夫奈發表的不適當言論,認為這是一種不禮貌的行為。

  王健林想把萬達帝國推得更遠。萬達的兩個支柱產業都要做到全產業鏈佈局。他在地產上將萬達定位為不動產經營商,而非開發商;而在開拓出文化旅遊之後,他更想掙脫出房企的名頭,將萬達建成綜合性企業。"萬達要做百年企業。"

  然而,文化產業與地產還是有很大區別。"萬達的電商也正在試運營,但文化和互聯網產業不像商業地產可以標準化,新技術多,很難管控。且文化產業需要更開放的管理風格,集權制管理並不適合企業的發展。"上述業內人士分析稱,"地產商都在轉型當中,但地產的未來究竟在何方,大傢都在探索。"

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-04/07513907621.shtml
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