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  房價難以大幅上漲的另一面,是給房企從土地市場獲取可觀收益帶來機會。

 資金面將持續偏緊

 旭輝集團總裁林峰:年中會有一波土地價格回調

  "不能說是拐點,也不能說假摔,成交量萎縮、價格下降都不是全國的情況,目前隻是個別樓盤出現降價,即便是在房地產市場最好的2009年、2010年,或者再往前的2004年、2005年,房地產依然死瞭很多樓盤。這個行業本身就是高風險行業,並非是說進來就可以賺錢。"在王健林看來,局部的事件並不能對整個中國房地產行業做出判斷。

  他認為,今年的交易量不會高過去年,可能會回落到2012年左右的一個水平。由於交易量下降,房價繼續上漲就會出現壓力,不會大幅上漲,但也沒辦法大幅下調,將是微漲、微跌或者持平的趨勢。但不同城市的情況是不同的,甚至同一城市的不同板塊價格也會出現分化。

  今年的房地產調控政策也會出現分化,各個城市會針對不同市場的情況出臺政策。從目前的政策面來看,由於房價上漲阻力很大,短期內還不會出臺更為嚴格的房地產調控政策。

  旭輝今年關註長三角沿線的一些城市,以及一些需求比較旺盛的城市,比如說鄭州、南京。據透露,旭輝今年購買土地的支付金額不低於110億。

  當房地產行業的利潤率開始大幅收縮時,房價會不會大幅下跌?過去五年的例子已經很清楚地讓很多人知道,這種可能性幾乎不存在。事實上,從2011年開始,房地產行業就終結瞭暴利行業,行業平均凈利潤開始以每年一個百分點的幅度往下降。中國房地產協會和蘭德咨詢機構共同發佈的《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》預計,到2015年房地產行業的凈利潤率將跌至10%以內。但房地產價格卻並沒有因為開發利潤的不斷下滑而出現下降,尤其是在一、二線城市,去年房價漲幅相當可觀。

內容來自sina新聞

  歐陽捷認為,還是銀行資金錯配和互聯網金融異軍突起導致流動性偏緊,不存在金融業對整個房地產業的不看好。

  另外,去年國內進出口是增長的,隨著歐美經濟逐漸復蘇,整個經濟形勢也會比較平穩,進出口還是會增長的,國內的外匯順差也會逐漸增加,反過來也會刺激流動性的增加,抵消QE退出對流動性的影響。

  "萬達的電商,將會是全新的商業模式。"王健林提出的目標是,萬達力爭3年、最多5年做到超過1億會員。"現在正在談,但不能說得太明白。肯定會是以萬達為主,還會有一個有經驗的行業兄弟幫忙一起。"但王健林明確,萬達或在今年底或明年初正式對外宣佈電商的商業模式。

  此前,興業銀行暫停部分房地產類貸款引起資本市場的極大恐慌,但歐陽捷判斷,行業整體資金面應該不會有太大問題。

  這不僅僅是像華遠集團董事長任志強說的,是因為土地供應的壟斷造成地價的上漲,進而造成房價的暴漲,也有城市佈局的原因。當大量人口流入一線城市後,一線城市因為沒有足夠的房屋承載這些湧入的人口,也促成瞭房價的快速上升。於此同時,很多三、四線城市,則由於土地的大量供給,出現瞭大量的"鬼城"、"空城"。要根本性地解決房價問題,平衡特大城市、大城市和中小城市的人口承載,無疑是最好的辦法。事實上,全世界很多的特大城市都經歷過郊區化的過程,這也幾乎是城鎮化的必經階段。

  他們的悲觀並不是因為他們贊同外界的看法--認為房價即將崩盤,也不是因為他們覺得今年的利潤率會比去年低,而是他們開始同意房地產大規模造房時代將在五到十年後結束,這也意味著房地產行業的真正黃金期的終結。

  "2014年房地產的外部形勢並不樂觀,但我們已做好瞭應對困難的準備。"旭輝集團總裁林峰對2014年樓市進行瞭預判。

  "兩會"對資金流動性和房地產市場的宏觀調控政策的表態,也將為今年樓市格局定調。萬達集團董事長王健林日前在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示,去年美國收緊流動性、國內流動性也受到控制,今年1月~2月資金面偏緊,某些地方因此出現房價下跌、交易量受挫的現象,但這並不意味著樓市走到拐點。"這種適度略緊的局面,至少將持續五年。"王健林說道。

  不同城市房價將分化

 這些降價的樓盤究竟是中國房地產市場拐點的引爆點,還是一次假摔?

  在與馬雲"對賭"後,萬達關於電商的動作更是備受關註,在采訪中,對於萬達未來電商的發展計劃,不難發現,王健林已經找到瞭他的答案。據其透露,在跟馬雲"打賭"之前,萬達就已開始招兵買馬做電商研究,最終的思路是做"大數據"、大會員體系,即發展會員,盡可能多地將客流量轉化成會員,把會員消費的次數、額度、喜好等建立和掌握起來,對會員消費行為作出精確分析。

  這並不意味著房地產企業今年整體利潤率無法提升,但要提升的辦法隻有一個,就是提高利潤率相對較高的其他類型產品比重。

  樓市的"黃金十年"結束瞭?今年的房地新北市金山區房屋貸款房屋二胎民間二胎產市場會怎樣走?房價、地價的趨勢如何?開發商如何轉變經營模式應對挑戰?今年"兩會"對資金流動性和房地產市場的宏觀調控政策的表態,也將為今年樓市格局定調。

  今年的房地產市場會怎樣波動?對此,旭輝集團總裁林峰對《每日經濟新聞》記者表示,土地價格有望出現一波回落,有望在今年年中出現一個購買土地的最佳時機。

  從上述幾個方面來看,整個金融環境是平穩的。

  前期的地產股之所以出現大跌,是因為投資者擔心新的調控政策會在"兩會"前後出臺。雖然整體資金面不會有太大問題,但歐陽捷認為,不排除小企業日子難過。

  林峰說,每一輪的樓市調控之後土地市場都會出現一波抄底的機會。比如2012年下半年,土地市場就曾出現過一波很好的機會。當時拿地的企業,利潤都相當可觀。今年年中,市場也可能出現這樣一波拿地機會。旭輝因此正在儲備糧草,準備在這個窗口期抓住機會,以較低的價格獲取一批高質量的土地。

  伴隨著杭州個別樓盤價格跳水,目前包括常州、無錫等地的樓盤也出現瞭降價的跡象,這樣的連鎖反應究竟會擴散到哪些城市?中國房地產市場是否走到瞭十字路口,拐點何時會來?

  在全國"兩會"來臨之前,風聲鶴唳的房地產市場再次成為全民關註的焦點。

  雖然對"崩盤論"強烈反對,但對樓市有著理性思考的王健林同樣指出,房地產規模化開發的"保質期"也不過還有八到十年。

  房企利潤下降不代表房價會跌

  目前M2的增長應該還是比較平穩的,雖沒有再大幅增加,但增加的幅度應該也不低,從這個角度來看,國內應該是不缺錢的。整個房地產市場供求的格局沒有變,還是比較平穩的。

  和歷年一樣,房價和地價仍將是今年"兩會"的熱點議題。

  "某些地方出現房價下跌、交易量受挫,並不意味著樓市走到瞭拐點。"在王健林看來,個別城市降價與目前的資金面趨緊有關。"在去年美國流動性收緊、國內流動性也受到控制的客觀背景下,今年1月~2月的資金偏緊。"

  除瞭解決人口分佈的不平衡,另一個平抑房價的關鍵是使土地來源多元化,及早開放城市企業土地和集體建設用地流轉,顯然有利於實現土地來源的多樣化。當土地供應出現競爭之後,地價會因為競爭而得到平抑。

 全新的電商商業模式

  2月底,杭州、常州的個別樓盤降價,並導致A股、H股市場地產股大跌,這顯示出投資者對房價過高的擔憂。

  從目前萬達的發展脈絡不難發現,全國范圍內佈局的萬達旅遊城是其發展的又一主線,而這樣的產品雖然賦予瞭很多"文化產業"的內容,但背後的支撐依然是靠傳統的房地產開發相結合。"說實話,做文化旅遊我不是很想和地產結合在一起土建融新北樹林土建融,這是不得已為之的做法。"

  的確,正因為看到瞭房地產行業的天花板,在萬達的佈局中早已在發掘更多的"可能性"。從文化旅遊項目的發力到O2O(OnlinetoOffline)的電商模式,王健林都在尋找地產之後,下一個時代所需要的"砝碼"。

  會更多通過境外融資

 新城控股副總裁歐陽捷:多元土地出讓渠道有助降房價

  去年初以來,"北、上、廣、深"等一線城市土地價格不斷飆升,開發商瘋狂拿地,房價也因此水漲船高。當前的市場該如何平抑地價,讓更多的購房者圓居者有其屋的夢想?

  新城控股高級副總裁歐陽捷提出建議:土地供應主體市場化,土地供應信息透明化,土地供應渠道多樣化;允許城市企業現有土地和農村集體建設用地供應到土地市場,實現在政府規劃和用途管理下的土地公平自由交易,加強土地供應信息的公開透明,抑制開發商盲目搶地推高地價。

 分流人口減輕房價壓力

  去年房地產市場出現瞭兩極分化的跡象:一、二線城市土地價格和房價出現大幅上漲,三、四線城市大面積樓盤空置,不時出現"崩盤"、"鬼城"的新聞。

  歐陽捷認為,造成上述現象的根本原因還在於城市人口分佈的不平衡。一方面,大量的人口湧入一流城市;另一方面,部分三、四線城市因為缺少人口導入而出現大面積的空置。如果中小城市能主動吸引人口,在很大程度上可以減輕特大城市的壓力,也促進自身城市的發展。一些優質的公共資源應該向三、四線城市傾斜,中央可以通過財政轉移支付,支持中小城市的建設,使他們能吸引到更多的產業和人口流入。

  大城市和特大城市要解決房價和城市病,可以讓一些如造船、鋼鐵等高聚集人口的產業逐漸退出,以緩解一線城市的人口壓力。此外,隨著城市規模的越做越大,勢必會面臨土地級差的效應,推高市中心土地的價格,也會推動周邊房價的梯次增長,因此控制人口增長和向中小城市轉移人口是非常必要的。

  房地產市場的降溫與日趨收緊的金融市場不無關系,"當然不會太緊,去年GDP已經滑到瞭7.7%,今年我判斷可能還要低於去年。"但王健林同樣表示,目前中國還處於靠投資和出口拉動經濟的大背景,資金面也因此不會收得過緊,"適度略緊的局面我估計會成為今後的常態,至少是五年內的常態。"

  與此同時,供地信息的透明也有利於土地價格的平穩。由於供地信息的不透明,開發商會因為恐慌和誤判而瘋搶土地,造成土地價格的瘋漲。如果讓開發商和社會對供地信息有清晰瞭解,那麼土地價格的大幅暴漲發生的可能性就會減少,一定程度上有利於地價的平穩。

 判斷:行業整體不缺錢

  林峰對此進一步解釋,"不樂觀"並不意味著"悲觀",而是基於和去年相對較好的樓市對比得出的結論。謹慎對待市場,因為不同城市和區域板塊存在分化,這是一個中性的市場。"量減少,價微調和城市分化。"這是林峰對今年房地產市場的一個基本判斷。

  林峰說,未來十年,樓市雖然不再是"黃金十年",但也並不意味著下滑,未來十年應該是"白銀十年"。在這十年裡,總量是上升的,但增幅是下降的。馬太效應比過去十年要明顯,因此規模房企仍將保持更快增長,並不會有瓶頸存在。作為旭輝來說,也將專心做好地產主業,不會分散到其他行業中。

房價漲跌爭議開發商如何看樓市 拐點論

  今年旭輝會進一步加大在資本市場的融資,在境內外市場融資的比例基本做到一比一,一年內到期的短期貸款原則上控制在30%以內。

  由於房價難有大幅上漲,業界普遍認為房地產企業2013年的利潤率會出現下滑。林峰對此早有判斷,他表示,旭輝已經不是用行業的最高利潤率去做瞭,目前剛需產品隻能做到12%的回報率。

 萬達集團董事長王健林:適度偏緊的資金面將成常態

  他表示,今年也會是一個收購房地產項目公司的好機會。

  記者觀察



  對於真正意義上的拐點,王健林提到瞭兩個衡量指標:還需交易量的下降再持續最短半年,或者一年,此外便是價格的下跌。"目前全國公佈的一月份的數據,70個大中城市還有60多個城市依然上漲,因此拐點論就不能成立。但可以看到,今年的市場肯定不如2013年火。"

  在過去的十二年裡,開發商們從來沒有像今天這樣悲觀。

  今年初,旭輝已經有兩筆融資,一筆是兩億美元的五年期債,還有一筆是三億美元的銀行貸款。境外融資的優勢在於,沒有層層審批。相比之下,目前旭輝在境內的長期貸款基本上是以項目開發貸為主的,長期負債成本也就是百分之六點幾到百分之七點幾。

  "兩會"前夕,杭州、常州的個別樓盤扇動降價的翅膀,在資本市場引發一場風暴,不少悲觀人士甚至喊出瞭樓市"崩盤"的聲音。隨著美國逐步退出QE,熱錢撤離中國將導致流動性降低,人民幣將不再繼續升值......一時間各種唱空的觀點甚囂塵上。

  2月26日,習近平總書記在北京主持召開座談會,專題聽取京津冀協同發展工作匯報時強調,努力實現京津冀一體化發展,自覺打破自傢"一畝三分地"的思維定式,抱成團朝著頂層設計的目標一起做,並提出包括著力調整優化城市佈局和空間結構,促進城市分工協作,提高城市群一體化水平,提高其綜合承載能力和內涵發展水平在內的七點要求,顯然為減輕特大城市的承載和房價上漲壓力提供瞭新的思路。

  以特大城市為核心的城市群協同發展,也許將是未來解決"北、上、廣、深"等特大城市房價居高不下的最好辦法。借助上述方式,特大城市的人口承載壓力得以減輕,中小城市則迅速實現瞭產業發展和人口吸引。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-03/08362629170.shtml

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楊思婷

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