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  從滿懷希望進入到無奈轉型,誰又會是養老領域下一個失意的淘金者呢?

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  原創:

  養老產品與真實需求的錯位,或從根本上導致老年客群不買賬。細心的王蘭芝算瞭一筆賬,北京康泰養老公寓雖位置靠近城區,但老人每月需支付的最低費用門檻為3600元,月租金與東方太陽城等3500元的費用水平相當。實際的居住環境以及相應的配套設施,卻與後面兩者有著不小的差距。

  在各路資本對養老地產躍躍欲試之際,不少養老機構運營者,卻經歷著迷失與彷徨。

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  讓王蘭芝疑惑的是,為何選房隻能選第10層?原來開業17個月後,昔日的養老公寓,卻正面臨著艱難轉型。

  粗略統計,包括萬科、遠洋、綠城、金地在內的30多傢品牌房企,目前在全國范圍內開發養老地產。養老地產市場上,房地產企業、保險資金、大型央企三大派系的投資額,已超過千億。2013年9月份,國務院印發《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,更讓養老地產投資再度升溫。但探索者居多,成熟者寥寥,早日找到清晰的養老地產盈利模式,仍是活下去的關鍵。(文中王蘭芝為化名)

  這個由個人投資的民辦養老服務機構,物業共10層,總建築面積6192平方米,內設278張床位,收住自理、半自理、不自理的老人。安全方面,公寓引入應急呼叫系統與監控系統。在頤養區,特別設置陽光中廳、閱覽室、棋牌室、健身房,更把打造"提供各類型住養服務的綜合性老年公寓"當作發展目標。

  記者在調查中發現,康泰養老公寓內部並無醫院,沒有能開處方的醫生,且並非醫保定點單位。醫護人員僅可對老人身體做量血壓、測脈搏等常規監測,如感覺老人身體有異常會建議轉去醫院。同時,目前對外招租的10層,由於被附加閱覽、就餐等諸多功能,空間略顯擁擠。而在關註過該公寓的人群中,也有不少對其老年居住氛圍存在爭議,直接印象更像"老年酒店"。

  北京南二、三環之間,緊挨京壇醫院,多路公交直達、成熟社區圍繞......貼著上述多個標簽的北京康泰老年公寓,在2011年初開始籌建,法人代表為楊志強,開辦資金50萬元,2012年5月正式走進養老領域時,也曾因其優越的外部環境信心滿滿。在它之前,太申祥和山莊、東方太陽城等養老機構,早已在京成名。

  2013年10月的一天,一直想為傢裡老人找個養老公寓的王蘭芝,來到這裡,並從工作人員處獲悉瞭入住價格和護理標準。

養老地產陷空置窘境房企跑馬圈地

  活下去

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-27/07402468288.shtml

  原來,老人想住進來,首先要去醫院體檢,再準備5萬元押金。拿到體檢單後,公寓醫護人員要對老人身體進行評估,根據護理等級收費。如需幫助行走、吃飯、洗澡、處理大小便,都有不同等級,完全不能自理將收最高4500元護理費。完全不用幫助,隻收500元基本護理服務費。

  但在可選擇房間上得到的答案,卻和老年公寓的前述宣傳出現變化:隻能選擇10層的房間,且戶型隻有兩人間與三人間,每月需固定繳納2500-2800元的床位費。室內設施幾乎一樣,或東或西朝向的房間內,有電視、空調、暖氣、大衣櫃及24小時熱水。衛生間內,設計瞭老年人淋浴時的扶手。另外,每月需繳納飯費600元。

內容來自sina新聞

  記者實地調查發現,如今北京康泰老年公寓所處的樓座已玩起混搭,樓頂"7天連鎖酒店"幾個大字分外顯眼。就連昔日的大堂,也換上瞭7天連鎖酒店的工作人員,整個樓座也披上一層黃色的"7天裝"。而康泰老年公寓並未搬離,隻是在樓左側及下方用略小的黃色牌子標出來。"下面有幾層租給7天,但地方仍舊屬於我們"。北京康泰老年公寓辦公室一位負責人表示,目前我們主要讓老人住在第10層,整層床位30個左右,這層住滿後再逐漸往下面開。而原來開辟的單獨一層的供老人健身、閱覽、打牌的休閑空間,都已被挪到10層。

  7天連鎖酒店方面,也驗證瞭上述事實。7天連鎖酒店景泰橋店工作人員表示,新店將於11月份開業,樓座的3-9層都屬於7天連鎖酒店。同時,在7天連鎖酒店官方網站,北京景泰橋店店狀態則為籌建中,照片、地址與康泰老年公寓現狀均保持一致。

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  從滿懷希望進入,到無奈轉讓物業,過高估計瞭客流量,是上述康泰老年公寓辦公室負責人眼中出現變故的主因。這位負責人民間二胎利率多少利率多少免費諮詢試算表示,康泰老年公寓開業一年,實際的客流量遠沒有起初預想的那麼大,現在也就住進來10多個老人。任由空置與轉手收租,後者無疑更具可行性。"我們自己也要活下去呀。"她說。

  在最初的宣傳資料中,北京康泰老年公寓提供單人間、雙人間、三人間、四人間及六人間多種選擇,每張床位每月折後價格2500元。優惠方案是,預付50萬元保證金,每月可抵消床位費用,合同期為一年可續簽,合同期滿後本金無息歸還。

  經濟觀察報獲悉,位於北京東城景泰橋南的北京康泰老年公寓,因開業17個月入住率不足一成,已將旗下大部分物業出租給7天連鎖酒店,後者的"景泰橋店",即將於11月開張。

  "北京有個有意思的現象,老人對區位並不是很看重,更看重養老機構能不能享受醫保,服務質量怎麼樣。"潤土咨詢營銷部負責人楊茜表示,亦莊很多養老機構入住率達到90%,大部分和醫保掛鉤。政府大力倡導養老產業,但不意味著冒然進入。進入之前,應做實際的市場調研,具體到價格、戶型、面積、區位,市場容量,看當地老人到底需要怎樣的養老產品。

  有著14年養老研究經驗的潤土咨詢,把養老客群分為活力老人、獨立老人、協助老人和護理老人。其中,70歲以內身體狀況好的活力老人,更看重養老社區環境和社會交往;70-80歲,有慢性病的獨立老人,看重養生養老,如足療、理療、慢跑等;80歲以上獨立生活困難的協助老人,更看重醫療護理生命有保障;生活不能自理的護理老人,則更看重生活的尊嚴。

  在2012年該機構對北京、上海、石傢莊、濟南四個城市849個55周歲以上的居民做作調查顯示,46.9%的人更傾向於城市近郊的養老機構,消費觀念則較保守,最高承受的養老會費均值為2405元/月/人,醫院、收費、自然環境分別是其最為看重的三個因素。

  她進一步指出,目前很多民間資本進入養老領域淘金,但產品跟老人真實需求是錯位的,最後老人入住率和接受度達不到預期,回收成本遙遙無期。國內大開發商和機構做養老項目,普遍面臨的最大問題就在運營,投入和產出不成比。盈利周期與酒店類似,長達8-10年,這還是在產品契合市場需求,順利經營的條件下。

  同策咨詢研究部總監張宏偉也有類似擔憂。張宏偉表示,養老項目"粗放式"增長背後勢必會帶來盈利模式、運營模式、重復建設等多方面困局。養老市場最需要醫療配套型的養老地產項目,隨便一個地段、一個項目就拉郎配,短期內或快速增加養老床位,但設計、配套、服務一旦滿足不瞭老人需求,未來難免陷入養老項目"空置"的窘境。





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楊思婷

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