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  利率優惠消失,意味著什麼呢?假如市民購買一套價值100萬元的房子(首套房),首付三成,按揭70萬元,分20年還清,采用等額本息還款法。那麼,在2011年七折優惠時,以基準利率7.05%計算,其還款總額為110.27萬元,月均還款4594.59元。

  均價8250.06元/平方米,同比增幅8.06%;該年度成交面積807.92萬平方米,同比增幅20.22%;成交金額約666.5億元,同比增幅29.91%。

  此外,三年中,城鎮居民人均可支配收入保持瞭10%以上的增幅,均打敗瞭房價的上漲幅度,顯示排除其他因素外的購房成本也在逐年下降。

  均價7634.95元/平方米,同比增幅-6.55%;成交面積為672.03萬平方米,同比增幅6.02%;成交金額約513億元,同比增幅-0.93%。



  記者註意到,從2011年3月18日佛山樓市"限購令"執行至今,房貸基本利率先後經歷瞭四次調整,分別是2011年4月6日、7月7日,2012年6月8日和7月6日。在這個過程中,5~30年商業貸款年利率從6.60%先後變動為6.80%、7.05%、6.80%和6.55%。

  叫價堅挺成交量降 樓市波動不大

  圖/記者張宇傑

  如今,樓市"限購令"即將滿三周歲。這項政策是否起到瞭"打擊投資投機性購房、抑制樓價過快增長、率先滿足購房者需求"的作用,也到瞭一個可以觀察和總結的節點。我們通過梳理三年各項數據、采訪購房者及專業人士,試圖解答這些問題。

  2011年的一手樓

  對比三年數據可以發現,2011年是GDP增幅和樓價增幅最大的一年,2012年則是兩個數值增幅最小的一年。到瞭2013年,一手樓價沖上三年來的至高點,為8250.06元/平方米,GDP增幅也回歸平穩。

  比較可以發現,隨著利率收緊,還款總額和月均還款額都在增加。比如,2013年還款總額比2012年增加瞭13萬元,月均增加534元。當然,如果貸款額度增多、利率差加大,還款差距還會加大,反之則縮小。

  統籌:記者曾艷珠

  2011年限購政策出臺後,開發商叫價依然堅挺,當年還推出瞭不少高端樓盤拉高均價,使得佛山樓價由"7"字頭躍至"8"字頭。不過,限購後住房成交量漸現"疲軟",佛山樓市2011年雖然以633.89萬平方米的成交面積位列廣東省前三甲,但同比2010年下降19%,而且2011年下半年的成交對比上半年銳減近半。

  限購調控樓價 效果明顯

  購買力集中釋放 GDP平穩著陸

  三年樓市數據:

  對於剛需購房者,李慰表示限購政策有一定幫助。如果加大市場供應量,讓剛需購房者有更多選擇,整個佛山樓市會更加平。李慰表示,現在房貸收緊,首套房首期要付三成,購房者有一定壓力,可考慮首套房首付仍降至20%,通過這種方式來扶持剛需。

  到瞭第二年,限購政策威力大顯。佛山和全國的樓市限購,使得樓市成交量減少,佛山的陶瓷、傢電、紡織、五金建材等與房地產相關的傳統產業,啟動瞭大規模的產業升級,通過途徑補充企業營收。

  樓市限購三年,合富輝煌佛山公司執行董事、副總經理李慰認為對佛山的影響是存在的,"從房價來看,房價增長的空間被壓制瞭,從房價調控的角度來看是很有效的。"

  利率收緊買房還款有變化



  而眼看著限購松綁無望,開發商面對現實不再"死磕",而是積極調整產品和營銷策略,中小戶型產品大增,品牌開發商率先啟動"以價換量",親民的樓價吸引大量剛需購房者入市。從當年4月份開始,月均成交在65萬平方米左右,2012年成交面積也同比2011年增長6.02%。由於整體樓價不高,在成交量增長的情況下,當年成交金額基本與2011年持平。

  猶記得"限購令"出臺後,有地產人用"地震"一詞,形容聽到限購消息高雄路竹建地貸款後的心情;也有人擔心樓市限購,給佛山與房地產相關的陶瓷、五金、傢電等傳統行業造成造成影響......當然,對於成千上萬資金不充裕的普通市民而言,"限購令"是否有助他們實現購房夢,才是他們最關註的,也是這項民生政策的初衷和落腳點。

  利率優惠意義重大,但難以捉摸。據記者瞭解,不同銀行貸款利率優惠幅度差別較大,而銀行在與不同樓盤合作時房貸政策也有很大差別。工商銀行佛山支行一位工作人員介紹說:"房貸優惠按時間、地點都會調整,說不定現在有,下周就沒瞭,而公司與不同樓盤合作的優惠措施也未必相同。"

  2013年,經過瞭限購後的冰凍期,佛山在這一年迎來瞭購買力的集中釋放。據住建部門公佈的數據,當年佛山新房成交量價齊增,總成交額和面積增幅都在兩成以上,是三年裡增幅最大的一年。本地地產界人士認為,經過2013年的持續升溫,今年佛山樓市應該會有所冷卻,預計交易量難現去年火爆。

  關鍵詞:購房成本

  文/記者夏振彬、張婷婷、劉鵬飛、曾艷珠

  首套房貸逐漸收緊 打折難覓

  同時,"限購可以進行一些改良。"李慰認為,為瞭吸納更多人才來佛山發展,在限購政策不改變的情況下,可以做一些調整,比如廣佛之間的置業需求可以進一步放松;一定層次的人才如果來佛山發展,應該開放職業綠色通道。此外,在佛山不同區域限購可以考慮差異化,比如房價上漲壓力最大的地方可以進行限購,但是房價還在成長中的區域可以適度放松。

  限購第二年

  如今,以銀行利率上浮5%計算,貸款同樣金額,采用同樣的還款方法,其還款總額已經上漲為129.02萬元,月均還款則達到5375.74元。相較2011年七折優惠時,每月需多交給銀行781.15元。

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  2012年的一手樓

  2013年佛山一手樓

限購三年 你的購房夢圓瞭嗎

  限購這三年 市民買房容易瞭嗎?

  從官方公佈的數據來看,過去三年佛山圓滿完成瞭樓價限購任務。根據2012年政府工作報告,2011年預計完成生產總值6600億元,增長12%,當年新建住宅成交均價為8170.19元/平方米,同比增幅9.69%,低於GDP增幅。2012年,在全市GDP實現8.2%增長的同時,一手樓價同比下滑瞭6.55%。2013年全市GDP增長10%,一手樓價同比增幅8.06%。

  購房成本降低 擁有房產時間縮短

  樓市限購的初衷和落腳點,是把投機型購房者擠出市場,讓資金不充裕、之前在購房者市場上不占優勢的普通市民更好實現購房夢。這一初衷是否實現瞭?

  我們假定有一套可滿足大部分傢庭使用的100平方米的房子,並提取官方公佈的城鎮居民人均可支配收入、當年一手樓成交均價,核算單個居民需花多長時間買下這套房子。結果是,2011年需花26.6年。在2012年和2013年,這一數字則分別為22.1年和21.7年,呈現明顯下降趨勢。也就是說,如果排除城鎮居民收入不及平均水平、其他生活支出、房地產本身的波動等因素,限購三年裡居民擁有房產的時間在逐年下降。

  記者在統計中發現瞭一個有趣的情況:2012年雖然是房價和GDP波動最大的一年,但城鎮居民人均可支配收入上漲12.6%,使得買房需要的年數從26年多"銳減"為22.1年。然而隨著2013年房價反彈,買房所需年數縮減幅度較小。

內容來自sina新聞

  關鍵詞:房貸

  同時,部分企業經營困境也在緩解,佛山民企通過各種途徑和渠道開展產業升級,GDP增幅平穩著陸。

  大部分銀行比基準利率上浮5%~10%

  房貸是購房成本和樓市政策的重要組成部分。由於剛需購房者多半需要辦理房貸。這三年裡,多次調整房貸政策,房貸基準利率和首套房貸利率優惠多有變化,後者基本上呈逐漸收緊的趨勢。

限購3周年,佛山樓價漲價勢頭得到控制,但市民想要買到心水的房依然不易。

  從整體而言,首套房貸利率優惠不斷縮水。在2011年,首套房貸利率可有七折優惠;2012年,8.5折優惠是普遍現象;然而,從2013年3月1日"新國五條"出臺,再加上種種情況,銀行貸款額度吃緊,利率優惠也基本消失,打折難覓,多數銀行甚至上調首套房貸利率幅度,有些執行基準利率,大部分銀行首套房貸利率要比基準利率上浮5%~10%。

  據瞭解,當年樓市波動不大,高成交價彌補瞭成交量的不足,開發商投資的地產項目基本仍在運作。

  貸款70萬 2013年每月多還金額高於收入增長額

  在2012年8.5折優惠時,以6.55%的基準利率計算,其還款總額為116.21萬元,月均還款4841.94元。

  均價:8170.19元/平方米,同比增幅9.69%;2011年成交面積633.89萬平方米,同比增幅-18.87%;成交金額約518億元,同比增幅-11.01%。



  另外,我們計算城鎮居民人均可支配收入發現,2013年相比2011年增長7322元,除以12個月份,每月可支配收入僅增加610.17元。也就是說,增加的人均收入無法抵消因房貸變化帶來的還款增加額。

  威力大顯 親民價樓盤多

  業內人士說法

  樓價是影響購房者的最核心要素,樓價太高即便有購房者資格,也買不起房。實際上,三年前開展樓市限購,主要是因為樓價上漲太快。2011年3月18日起執行的佛山版樓市"限購令",也像其他城市一樣,重點限定瞭樓價的增幅范圍:要求當年樓價增幅必須定於當年GDP增幅。

  限購這三年 佛山樓價還在漲嗎?

  限購第一年

  策劃:翁曉鵬、鄧柱峰



  限購第三年

  2011年3月18日,佛山版樓市"限購令"出爐,佛山也成為繼廣深之後,省內第三個開展樓市限購的城市,並被認為拉開瞭省內二線城市限購的序幕。一紙限購令,影響著佛山的方方面面,包括與房地產相關的行業發展等,當然最直接影響的是佛山樓市和購房者。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/08393992153.shtml

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楊思婷

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