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  一位嘉興市本地開發商也向記者直言,開發商需要紅星美凱龍這樣的品牌來提升房價,而紅星美凱龍也需要這樣的開發商來快速擴張,雙方各取所需。然而,紅星美凱龍允許開發商利用其第七代傢居賣場的商標、品牌、裝修裝飾等特有標識,購房者也認為自己是紅星美凱龍的業主。而到瞭簽合同時,合同的簽訂主體就變成開發商及其旗下的管理公司,紅星美凱龍巧妙地繞過瞭與業主的法律關系。

  一群身著"還我血汗錢"標語的業主日前出現在紅星美凱龍真北路店,他們買瞭紅星美凱龍桐鄉店的商鋪,如今卻落得血本無歸的結局。

紅星美凱龍擴張模式疑雲風險轉嫁小業主

  上海一位業內人士指出,在上海的各大房產咨詢公司都可見到這種"傳單式"的意向書,對於紅星美凱龍來說,主動發出邀請,大量快速開店佈局,做大報表並沖刺IPO是它的一個重要戰略,因此必須要有靈活多樣的發展模式。

  事實上,按照加盟店的要求,開發商持有的商業項目引入紅星美凱龍後,商場由紅星美凱龍負責招商、經營,租金歸開發商旗下商業管理公司所有,紅星美凱龍每年收取一定的管理費用。拖欠租金、達不到經營指標通常是紅星美凱龍與加盟商矛盾激化的重要原因。

  "當初選擇到紅星美凱龍開店,是被其國內一流傢居品牌的招牌所吸引。"紅星美凱龍濰坊商場一傢具經銷商表示,面對著濰坊本地的益傢園和華都傢居的競爭,紅星美凱龍和運營公司沒有找到破解的招數,今年4月份就曾出現過一波商戶退出潮,"現在到底還是撐不住瞭"。

  "我們跟紅星簽瞭8年的合同,其中有一個附加的條款:如果兩年達不到經營目標,我們有權解除合同。"蕪湖名流置業商業管理中心的一位高管曾這樣解釋,名流置業終止合同的原因是紅星美凱龍在兩年的時間裡沒有達到合同規定的經營指標,即租金未達標,名流置業決定依據之前的條款解約。

  "所有的投資人都是基於對紅星美凱龍這個品牌的信任,和包租10年8%~18%的回報率承諾,才願意成為桐鄉紅星美凱龍的業主,商戶也是基於這個品牌才在這裡開店經營,紅星美凱龍和開發商正是利用這一點,將本來很偏遠地方的商鋪高價賣給業主,快速回籠數億元的資金。"業主代表陽女士告訴記者。

  在27年的發展中,紅星美凱龍成為瞭全國首個推廣加盟店模式的傢居企業。紅星美凱龍在全國的109個傢居賣場,分為自營店、租賃店和加盟店3種模式。具體來說,自營店,是由紅星美凱龍自己購買物業、經營;租賃店是由紅星美凱龍整體租賃賣場後分租給商戶;而加盟店則是地產商出資拿地和建造物業,紅星美凱龍輸出品牌和招商管理團隊,並從租金中收取管理費,商戶分別與前兩者簽承租合同,店鋪裝修費用由商戶自己承擔。

  中潤控股集團營銷副總經理田愛軍指出,紅星美凱龍的加盟商基本都是二三線甚至四線城市的中小開發商。它們本身缺乏大型傢居賣場的開發運營經驗,更註重短期利益,在後期專業管理人員配比和營銷推廣等方面不舍得持續投入。在售後包租的壓力下,這些開發商出現資金問題,更會大幅縮減商場運營投入。"紅星美凱龍相當於一個二房東,主要收入來源是收取場租,對業主和商戶的需求關註會很少。"田愛軍稱。

  3年前,紅星美凱龍與濰坊凱利置業有限公司用"開發商量身定做+紅星美凱龍輸出管理團隊+聯營扣點"的模式,合作開發瞭"紅星美凱龍凱利MALL全球傢居生活廣場"。在該項目二期商鋪的銷售宣傳中,濰坊凱利置業給出瞭"商鋪包租20年,前10年100%返還租金,後10年和紅星美凱龍共享租金上漲的收益,業主占租金收入的90%,紅星美凱龍占10%"的誘人條件,使得商鋪銷售火爆。

內容來自sina新聞

  據瞭解,目前全國紅星美凱龍近70%的商場屬於加盟店形式,主要獲取的是加盟費和管理費。相比北京、上海等地頻頻出現的商品質量問題,紅星美凱龍更頭痛的是加盟商和經銷商的"反水"。

  然而,在浙江的杭州、桐鄉、安吉、嘉興、舟山,江蘇的南京、昆山、宿遷,山東的濰坊等地,紅星美凱龍加盟賣場往往未開業就先將大部分商鋪散售一空。一邊是短視的開發商當上"甩手掌櫃",一邊是紅星美凱龍單薄的管理輸出,這些加盟店最終甚至連租金都無法按時支付給業主。就目前而言,紅星美凱龍在全國范圍內就有福建龍巖、浙江桐鄉民間二胎 民間二胎設定流程任何問題免費諮詢、安徽蕪湖、廣州琶洲等約30多傢加盟商場經營狀況慘淡,甚至倒閉。

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  記者輾轉得到的一份《紅星美凱龍全球傢居生活廣場投資合作意向書》顯示:"按照6萬平方米的商場計算,紅星美凱龍年銷售額約5億元,每年稅費在3000萬元以上。紅星美凱龍的市場引入將帶動所在地區房產、地產的增值,對經濟發展有著不可估量的作用。"對於投資規模,該文件中指出,需"占地約50~100畝,經營面積6萬~10萬平方米的現代傢居商場,根據本地市場情況,可同時建設10萬平方米左右的商鋪式建材市場"。

 加盟店改弦易幟

  今年5月初,受位置較為偏僻、客流量較小、市場品牌認知度差等因素影響,部分入駐紅星美凱龍山東濰坊店的傢居品牌選擇陸續撤出該商場。

  僅去年下半年,紅星美凱龍就有廣州琶洲店--紅星美凱龍國際傢居生活廣場(簡稱蕪湖名流店)、南京奧體店、蕪湖名流店被業主方強行摘牌,紛紛倒閉。

  2010年,紅星美凱龍在蕪湖開設的第一傢店,加盟商為蕪湖名流置業有限公司,經營面積約5.4萬平方米,總投資近3億元。但在2012年初,紅星美凱龍在蕪湖又開瞭一傢紅星自營的美凱龍旗艦店,經營規模達到16萬平方米,入駐品牌更全更高端。

  在蕪湖名流店的經銷商看來,旗艦店搶瞭自己的生意,造成部分商戶因為經營不佳撤離。直到2012年11月5日,全體商戶一起接到瞭清場通知,清場時期,紅星美凱龍名流店隻保留瞭基本的管理團隊,保潔和保安人員均提前離開。

  復旦大學房地產運營研究所所長蔡為民指出,傢居賣場擴張的最好時機已經過去,紅星美凱龍在一些二三線城市借加盟店快速佈局,是一種急功近利的做法。特別是允許加盟開發商散售商鋪,並用包租、售後返租等方式吸引投資者,未來必會對其品牌價值產生損害。

  "這種做法一定是不可持續的,商場包租期過後必死無疑。"全聯房地產商會理事李驍指出,這場"金蟬脫殼"的戲碼還包括開發商將商鋪售出後,對項目的日常經營及營銷造勢等後續環節置之不理,全權交給其單獨設立的商業管理公司。而商業管理公司大多是"草臺班子",紅星美凱龍所謂的運營團隊最多隻能提供基本維護,很難按照紅星美凱龍直營店的標準去運營加盟店。

  記者瞭解到,紅星美凱龍南京奧體店的開發商中豪威爾集團,在與紅星方面解除合約後一個月,就轉身引入太平洋百貨進駐。此外,廣州琶洲店的業主方廣州市環博展覽有限公司計劃在紅星美凱龍撤出後,調整商場經營品類,改為經營飾品和小商品。

  據悉,廣州琶洲店的商戶們對於紅星美凱龍當初對琶洲店發展前景的承諾以及其善後處理工作感到不滿,金六福、金鷹艾格等9傢商戶甚至聯名以違約為由對紅星美凱龍發起訴訟。一位琶洲店的經銷商此前指出,當業主方突然宣佈撤場時,紅星美凱龍未能為商戶們出面協調,紅星美凱龍作為物業管理方完全被架空。

 脆弱合作難持續

  在傢居賣場中,以品牌加盟方式進行快速擴張的並不是隻有紅星美凱龍一傢,月星、居然之傢、金海馬等傢居品牌同樣借此方式搶占地盤,不同的隻是這些"品牌管傢"的能力。

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  在經濟高速增長期盲目快速開店的紅星美凱龍,現在必須為自己的沖動買單。自2009年起,紅星美凱龍在全國大肆開放加盟店業務,允許三四線城市的房企利用紅星美凱龍的品牌進行地產開發和銷售,導致這些"馬甲"賣場頻頻曝出運營問題。

  "這種加盟方式看似將紅星美凱龍和加盟開發商捆綁在一起,其實風險早就轉嫁給瞭小業主,而紅星美凱龍和開發商在簽合約時,會為雙方的撤出留有一些餘地。所以,當商場虧損時,小業主和商戶的壓力要遠遠大於紅星美凱龍和開發商。"蔡為民指出,沒有壓力,沒有激情,沒有危機意識,這種合作模式很難持久。

  "集中上馬加盟店,缺乏人才和管理的跟進,紅星美凱龍正面臨結構性失衡的風險。"田愛軍認為,傢居賣場作為一種專業市場,市場需求和消費者接受度明顯弱於購物中心,紅星美凱龍的擴張速度不亞於萬達,但其對區域發展的輻射能力還不能和萬達相提並論。

  正如廣州琶洲店那樣,紅星美凱龍的"百MALL時代"已然開始出水分。與此同時,紅星方面也試圖撇清,上海紅星美凱龍一位監察部相關負責人向記者強調:"我公司及下屬公司在全國范圍內均沒有任何產權式商鋪銷售或商鋪使用權出讓,這些項目與我們沒有任何關系,更不會對這些商鋪投資者作出任何承諾和保證。"

  "關於與開發商合作開加盟店,我們有一套標準體系,根據城市、位置、土地價值不同,加盟的門檻有所不同,項目的前期建設資金和股權比例也都因人而異。"上海紅星美凱龍一位高管告訴記者,集團有一個專門的發展部來與各地有興趣的開發商談加盟事宜。

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-03/10532239929.shtml
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楊思婷

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