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內容來自sina新聞

中國頂級城市豪宅價值標準高端論壇首次發佈

  新浪樂居訊：近年來，伴隨著房價的持續攀升，豪宅市場的整體價格也進一步上揚，頂級豪宅群體擴容趨勢更為明顯，以往總價在3000萬到5000萬的頂級豪宅在北京上海這樣的一線城市都鳳毛麟角，如今單套總價在5000萬以上的新產品僅北京就有幾百上千套，過億的豪宅更不鮮見。與此同時，在高端置業需求的強勁推動下，豪宅產品也在不斷升級。然而，盡管如此，由於標準缺失，自詡頂級豪宅、名實不符者也不在少數。所以，厘清頂級豪宅的標準顯得非常必要。12月13日下午，由地產中國網和中國豪宅研究院聯合舉辦的《中國頂級城市豪宅價值標準》發佈會在北京CBD核心豪宅--首創禧瑞都•天禧示范區舉辦。活動現場，凝聚瞭眾多豪宅專傢智慧和心血的《中國頂級城市豪宅價值標準》首次發佈。

中國頂級城市豪宅價值標準論壇

  主題：《中國頂級城市豪宅價值標準》高端論壇

  時間：2013年12月13日

  地點：禧瑞都天禧示范區

  主持人：復旦大學房地產運營研究所專傢、豪宅研究院院長朱曉紅，首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池，地產中國網總編輯謝紅玲，北京萬科企業有限公司副總經理肖勁，第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊，駿豪地產集團營銷管理中心總經理張勝，首創朝陽房地產發展有限公司總經理賈宜良先生，首創朝陽房地產發展有限公司副總經理鄒雙喜先生。讓我們再一次用熱烈掌聲歡迎幾位嘉賓到來，接下來讓我們有請本次活動的發起方謝紅玲女士上臺致辭。

謝紅玲

  謝紅玲：親愛的來賓們大傢下午好，非常榮幸今天能夠邀請到我們豪宅研究院、首都經貿大學以及第一太平戴維斯專台南鹽水建地貸款傢學者們，還首創、萬科高端物業開發的代表來參與中國頂級城市豪宅價值標準發動活動，今年中國樓市期待最後驚喜中迎來高潮，中國豪宅市場限夠進入升級年，整體價格仍然上漲，產品檔次也在升級，由於標準的缺失，頂級豪宅也不在少數，我們有瞭聯合豪宅研究院推出豪宅價值標準打算，地產中國網從五年前創辦之初希望能夠專業報道和服務贏得用戶和市場，今天我們專著豪宅領域中國豪宅院，追過豪宅研究院攜手從優質城市豪宅項目中發現總結他們特制和體系價值，結合國際研究成果，制定首個中國頂級城市豪宅價值標準今天隆重發佈，感謝朱院長及其後面專傢深度，不辭辛苦采集北京上海諸多標桿項目細心精煉，我們知道市場一直變化和進步，今天出臺標準不可能蓋棺論定。

  最後感謝我們首創禧瑞都對發佈活動支持，在CBD核心區代表項目中發佈頂級城市豪宅價值標準，相得益彰，很榮幸也很難忘。

賈宜良

  主持二順位房貸銀行年息人：接下來讓我們有請首創賈宜良賈總上臺致辭。

  賈宜良：尊敬的專傢同行媒體的朋友們，大傢下午好，非常高興中國頂級城市豪宅價值標準論壇在首創禧瑞都舉行，為行業打造標準，是一件非常有意義事情，東三環這裡的禧瑞都等，在北京高端住宅市場上有一定影響力，這裡所在禧瑞都是我們城市核心去高端物業代表，今年推出天禧是珍藏品，也是北京頂級豪宅之一，今年9月份我們產品面市，市場反映非常熱烈，購買者均為各行業成功人士，產品稀缺性，城市繁榮與舒適雙重需求滿足，都是他們購買禧瑞都的理由，我們研究發現，海德公園一號等這些國際知名頂級作為名宅，1、城市核心地段，承載國傢發展核心樞紐，比如海德公園一號(音)占領最繁華商業城市地段，以及世界十字路口的百老匯大街。2、地段有世界級的標志。3、擁有城市核心區域，作為稀缺城市級資源，4、壟斷市場國傢頂級生活資源，所以我們有信心和決心將天禧打造成世界名宅，也隻有這樣對得起黃金地段稀缺土地資源，從設置到選材建造裝修等精益求精做出很多努力。比如在CBD地方我們打造3萬平米園林作為社區配套，這樣大的私傢園林在CBD幾乎絕無僅有的，這幾年房地產行業交易市場一直發生變化，由於在高端市場近年以來受限購調控政策影響非常大，也有利好消息，前不久十八屆三中全會提出滿足不同層次住宅消費需求，充分發揮市場在資源配置中決定性作用，在這個指導思想下，未來住宅市場將會貫徹低端有政府，高端有市場原則，我們相信政府對高端項目束縛將逐步放開，對於產品豐富企業和那些專註高端市場企業都是很大利好。

  首房子二胎增貸創置業一如既往的創新精神和責任感提供好的房子，引領優質生活方式，感謝大傢的光臨，祝中國頂級城市豪宅價值論壇取得圓滿成功謝謝大傢。

  主持人：有請朱院長為我們做詳細解讀。

朱曉紅

  朱曉紅：尊敬的各位領導，各位嘉賓，媒體朋友們大傢好，首先感謝大傢與我們一起來探討頂級城市豪宅價值標準，感謝禧瑞都項目為我們提供學習與調研機會，感謝我們的合作夥伴、地產中國網獻策精心合作，對於豪宅價值研究與理解，很多研究者與世界專傢們都有深入研究和卓越見述，這裡牽頭和大傢破解中國頂級城市豪宅價值，對於豪宅價值判斷，有人說不求最好，但求最貴，對於這種理念，我們隻有無語，我們相信對多數豪宅貴有貴道理，一定有物有所值價值做支撐，有一位名氣非常響地產評論員微博篇論，豪宅價值就是開發商土地的溢價(音)沒有和他辯論，原因仇視眼光看待房地產行業，看待放企就一定沒有正確結論，從成本機制上他們隻看到一些看得見成本，而忽略很多看不見成本，尤其豪宅產品巨大交易產品及後續維護與功能延展性，同樣對豪宅的價值認知也很膚淺，他們把看得到適用價值看成全部，或者當做關鍵的元素，其實豪宅的價值，最大價值恰恰不在適用價值，可能這個觀點有跟我不同，豪宅價值差異並不大，最大差別看起來不適用，但很奇缺的東西，這就像鉆石和水一樣，很適用性很廣，離開水甚至要死亡，但水總是賣不出好價錢，鉆石除瞭裝飾以外，幾乎沒有用處，但價值連城，豪宅更強調出生地，更強調依附城市資源，強調配套資源的中心度和核心度。

  大傢知道上海的濱江等這些豪宅都賣到天價，說這麼強調，頂級城市豪宅隻能出現中心城市核心區，強調地段理論不可顛覆性無疑是產品服務重要性，大環境與小環境匹配性，也是公寓豪宅登頂必要條件。

  簡要說明標準，首先定義頂級城市豪宅與高端豪宅主流豪宅區別，一對應的財富頂級不同，二對應的財富人群行業發展階段不同，三國傢地段核心不同，我們重點強調兩個中心，政治文化中心，有四個目標，我們北京的規劃當中，有這樣規定，是我們北京國傢的首都，國際城市，文化名城，宜居城市，強調科學、教育、文化、商業配套資源的積聚度，第四價值門檻不同，北京上海主流豪宅價格門檻1000萬以上，剛才在下面和萬科討論，高端豪宅價格門檻大概在2000萬以上，頂級豪宅價格門檻4000萬以上，現在這個情況，將來肯定不是這個數，繼續往上漲，這是不可逆轉，豪宅客戶群相同點在哪？與社交方面都比較註重圈層文化，在興趣和愛好方面都註重休閑活動與文化活動，在消費趨向上面強調個性化以惜為貴。

  第二部分就是中國頂級城市豪宅，我們主要是指公寓，價值標準分析模型，我們這個體系價值實際上等於城市加地段加產品，加服務加品牌，加文化，加升值，這裡升值包含增值空間，環境資源成長性，服務功能延展性，他是一個時空概念。

  第三頂級城市豪宅體系價值關鍵點在哪裡？第一稀缺性要求，在文章中強調瞭，他主要是資源稀缺，包括自然資源、人文資源、城市資源，產品稀缺，平臺稀缺，感受稀缺，第二產品精細化服務品質化要求，在標準當中有具體要求。第三資源與產品服務匹配性要求，我們強調三境之美，改善環境，和諧人境，健康心境。

  第四我們今天來到禧瑞都天禧項目，他的價值發現，前不久我們和一些一流專傢參觀禧瑞都項目，從城市資源、地段、園林、房形、品牌等進行全程掃描得出這樣結論，主要表現在四個方面，第一資源稀缺，第二產品稀缺，第三是平臺稀缺，第四是感受稀缺，這是稀缺是豪宅，特別是頂級豪宅核心價值。

  資源稀缺首創置業禧瑞都在CBD核心區，融匯瞭眾多的高端生活資源和頂級商務商業文化等其他區域難以擁有的稀缺資源，北京CBD聚集各類金融機構有1000多傢，其中外資金融機構有252傢，過去交易機構有10傢，文化傳媒企業超過瞭2000傢，這裡的咨詢服務機構、投資資產管理公司，專業公司等服務商業企業也達到9000多傢，成為名副其實北京商務服務業居住區，禧瑞都豐富資源都在其中，這是資源稀缺性。

  產品稀缺北京高端，特別核心地區土地資源，產品資源都是非常稀缺的，這裡不詳細的說瞭，產品有三大特色，第一是他的，因為我們看一個房子主要看他的采光怎麼樣，通氣性怎麼樣，空間設置怎麼樣，這個項目，特別在奧北70度通透性方面非常好，樣板房不開燈也亮堂堂的，這個產品不僅有地段的優勢，而且還有產品的優勢，而且他電梯配置也是非常好的，有兩部三梯的配置非常到位的，還有首創的品牌，我是系統看一下首創相關的資料，他的企業文化真的值得很多企業去學習，對於房企文化研究三傢，一個萬科，一個首創，還有綠城，最近研究融創企業文化，這些企業之所以成功有強大品牌在後面做支撐，我們在我們的標準裡面，在相關方面也講到。

  第三個項目平臺稀缺，禧瑞都天禧分享國貿三期帶來的頂級資源，國貿三期辦公、會議、展覽多功能為一體，眾多跨國公司世界500強企業進入北京首選之地，像豐田企業數十傢500強企業設立辦公地點，其實首創還有他會所這樣一些平臺，會所有交往交流功能，使得人們尤其業主交流有平臺，對人們非常重要。

  最後感受稀缺，禧瑞都天禧通過地標地段價值，高度聚集城市資源，產品稀缺性，平臺稀缺性以及規范服務滿足瞭業主感受，感謝前來參加發佈會謝謝大傢。

  主持人：中國頂級城市豪宅最重要是稀缺性和聚集性，這次在我們論壇當中我們發佈是中國頂級城市豪宅價值標準，這樣一個標準產生究竟有什麼樣的意義？中國頂級城市豪宅他現在發展現狀，以及未來趨勢究竟如何，大傢很想聽在座幾位嘉賓，帶來一場精彩頭腦風暴。

  謝紅玲：各位來賓歡迎來到我們中國頂級城市豪宅價值標準論壇，榮幸邀請三位研究界專傢還有三位開發界代表，盡管我們萬科之前給白領建房子，現在也開始向上生長，我們張勝總駿豪地產一直做高端物業，而且在北京也即將有一個頂級項目面試，鄒也不說，豪宅朱院長把他介紹一番，我們趙院長全國高端項目看很多，也有研究，王瓊女士來勢第一太平顧問機構，不僅國內市場有瞭解，全球化視野，在論壇給我們帶來國際性經驗，歡迎大傢。

  今天我們的論壇就是圍繞我們的頂級城市豪宅價值標準來展開，剛才嘉賓到場都拿到這份冊子，大傢應該有瀏覽，這個標準發佈的意義何在，每個人心目當中有自己頂級城市豪宅價值標準判斷，話題從這兒開始，先朱院長已經講過，請趙老師。

趙秀池

  趙秀池：謝謝給這樣機會，給大傢共享一下我的觀點，剛才朱院長講豪宅標準，這個設計者、開發商提供參考，為我們購房者提供一個參考依據，剛才說買真豪宅還是假豪宅，對豪宅理解，我是專門研究房地產的，住宅經濟學，從理論上闡述一下，從現實上闡述一下，從理論上講馬克斯就講馬列主義，講人需求分三個層次，生存發展享受需求，在住房上也有體現，生存需求衣食住行，住首先有床睡覺，剛才講豪宅，在這個三個層次裡面到享受需求，起碼是發展需求，認為是這個層次。如果按照西方經濟學心理學傢馬斯洛，人類需要，生理需要，安全需要，社交需要，尊重需要，自我實現需要，住房都能體現，生理需要有一個床是剛性需求，安全需求是獨立住所，咱們北京尤其過年瞭，發現流動人口特別多，所以現在不管是城裡人，尤其一層加護欄是安全需要。第三層次社交有需要，經常有朋友社交來瞭，咱們小房子根本沒有客廳，一來就讓人傢上床，必須要有客廳，有客廳大一點，第四需求尊重需要，大房子仰視你，覺得你這個人實現自己價值，最後一個自我實現需要，到最後這個住房面積更大，更豪華，有遊泳池配套等，這是馬斯洛層次，在這五層次裡頭應該尊重需要和自我實現需要這個層次，按照住宅經濟學住宅需求發展理論，住宅需求發展階段五個層次。

  第一低級階段，生存階段少尊嚴階段，人均居住面積4平米以下。

  第二階段初級階段，尊嚴階段，一戶一套階段，一戶有一套住房，大約面積居住面積8平米左右，建築面積16平米。

  第三階段中級階段，一人一間階段。

  第四階段高級階段，舒適階段。

  第五階段超級階段或者豪華階段，這個階段住宅大部分是完全獨立，各種配套，遊泳池高爾夫場等，這五個階段豪宅起碼到高級階段和超級階段，住宅衡量標準不光看出他數量也看質量，首先住房面積多大，再有配套各種設施質量，包括霧霾嚴重你提供環境，大環境小環境，包括物業管理等等。

  我從小大傢上學都一樣，天天背社會主義生產目的，不斷提高人們需求和物質需要，隨著生活提高房子希望小房換大房等這都是理性需求，所以我的觀點高收入人群豪宅需求也是一種剛性需要，他收入到一定程度地需要這個豪宅，從理論講，從咱們目前政策上講，買房的時候分普通住房，然後分，那就是你享受普通住房的政策有優惠，普通住房有標準，這個標準之後剩下就是非普通住宅，一就是咱們豪宅，普通住房三個標準，一個住房容積率限制，1.0以下，面積限制140平米以下，再就是價值限制，價值低於同區域交易價值1.2倍以下，咱們北京不同區域價格不一樣，北京規定不同價格，比如四環內北部地區3800，豪宅按照這個限制，相反實際上是豪宅，低密度，價格高，所以頂級豪宅我認為是多元標準，有數量的，有質量有配套的，有價格，有區位，就說豪華高端。

  豪宅夢、中國夢世世代代都相同，大開間，高屋頂溫馨甜蜜大傢庭，天藍藍水清清美好生活是永恒。

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• 頂級城市豪宅價值標準高端論壇

• 業界熱議中國頂級城市豪宅價值標準

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/09362539285.shtml

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