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  而在商品房銷售不暢的情況下,中小房企主要融資渠道的房地產私募基金和民間高利貸等則考驗著其償付能力。一些中小房企在拿地後,用股權抵押尋求 民間高利貸和私募基金,這些項目融資成本過高,往往難以經得住銷售緩慢的考驗。在這樣的市場環境下,僅今年3月以來,被曝光的中小房企資金鏈斷裂的案例就 有10餘起,下半年中小房企資金鏈斷裂的現象將會更頻繁發生。



  社會融資成本上升疊加經濟下行,市場對於房地產領域擔憂升溫,房地產企業多個融資渠道明顯收窄,並出現銷售不暢、資金回籠困難。在房地產市場進入調整期的背景下,房企過往拼規模、高杠桿的經營模式亟待做出調整。

  有鑒於此,對於大型房企,尤其是過去幾年高杠桿、規模快速擴張、銷售額達到數百億的全國性房企,雖然資金鏈短期無憂,但不應繼續擴大規模、通過 提高杠桿促進成長作為主要目標,而應在規模與風險之間尋求平衡。而對於中小型房企,未來市場空間不大,應放棄單純追求利潤、盲目擴張的模式,轉而深耕某一 區域,在部分地區和局部領域,形成相對壟斷優勢,或強化產品和經營特色,在某一特定地產領域土建融苗栗西湖土建融形成優勢,如養老地產、新農村建設等。

  為規避房地產市場風險,近來銀行收緊房地產領域貸款,並將抗風險能力較弱的中小房企與大型房企區別對待。近期監管層更是要求銀行做好不良貸款防 控工作,要求銀行應摸清重點區域、重點行業和重點客戶的風險情況,加強形勢研判,制定合理的不良貸款餘額和比率年度2胎銀行借貸缺錢急用哪裡借錢"雙控"目標。下半年乃至明年房地產企 業獲得銀行貸款更為艱難,中小房企要做好過冬準備。

  上海易居房地產研究院的全國房企資金狀況報告顯示,2014年第一季度,房地產開發企業資金來源實現28731億元,同比增幅由2013年的 26.5%降至6.6%,增速比2013年全年回落19.9個百分點。其中,利用外資、其它資金同比分別下降33.9%、1.9%,國內貸款、自籌資金分 別同比增長20.4%,9.6%。相比2013年全年,國內貸款、利用外資、自籌資金和其它資金的同比增速分別下降12.7個百分點、66.7個百分點、 11.7個百分點和30.8個百分點。

  個人房貸也遭遇寒流,目前各地商業銀行基本取消瞭首套房的利率優惠,少數銀行暫停瞭二套房貸款,且審批嚴格、貸款周期拉長,導致購房成本提升。 房地產銷售速度明顯放緩,去化能力較弱的中小房企資金回籠困難,加劇瞭資金鏈的緊張度。上市房企一季報顯示,126傢房企今年首季存貨高達2.01萬億 元,較去年同期的1.59萬億元上升26.17%。

  受此前超日債券違約、浙江興潤置業貸款違約等事件影響,加之多個城市接連傳出降價促銷的消息,海外投資者信心減弱,推高房企海外融資成本,導致 內地房企海外融資額下降。中原地產統計數據顯示,今年1-4月,內地房企單月海外融資總額分別為86.16億美元、51.75億美元、33.48億美元、 14.74億美元,呈逐月遞減趨勢。就連一向被房企視為救命稻草的信托融資,也因市場風險加大而陷入低迷。信托公司對於房地產項目的投資趨於謹慎,對三四 線城市項目信托融資近乎關閘,更進一步加強瞭對融資方的篩選,多隻限於對一些大型房企提供融資。

資金鏈緊張加劇 房地產洗牌加速

  如此一來,中小房企資金鏈愈發繃緊,對於高利貸、私募基金等非常規渠道依賴加深。而大型房企雖然融資暫時無憂,但過往幾年高負債、高速擴張的模式也受到考驗,繼續高歌猛進則有可能資金鏈斷裂、招致重挫。

內容來自sina新聞





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/08012719417.shtml

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楊思婷

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