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近半上市房企負債率越紅線超70%
房地產業一季度銷售承壓
■新快報記者 朱玲
近日，A股房地產板塊的上市公司紛紛披露今年一季度業績，去年銷售暢旺的市場在今年初卻遭遇"滑鐵盧"。根據高華證券對110傢A股房地產上市公司業績分析，2014年一季度負經營性現金流占總資產的比例已接近2011年一季度末的水平，那時正是上一輪下行周期房價普遍走軟的開始。A股房地產類141傢上市公司中，已有48%的企業資產負債率高於70%的"警戒線"。
分析認為，若目前政策不變，二季度成交量會持續下降，將給資產負債率高企的房地產企業帶來巨大風險。
A
四成上市房企預收賬款下降
一季度雖然並非傳統的旺季，銷售數據往往會較低，但值得註意的是，由於宏觀調控帶來的行業疲軟，導致公司的財務壓力漸顯。
據同花順iFinD數據，申銀萬國行業分類中房地產類共141傢上市公司，一季度末，經營活動產生的現金流量凈額平均值繼續減少，由去年末的-5.6億元降至-6.98億元，去年同期僅-2.13億元；隻有22.7%的企業經營活動產生的現金流量凈額為正值，去年末這個比率是41.8%，這意味著有兩成企業財務狀況惡化。
查詢可見，在2008年和2011年行業下行時，經營活動產生的現金流量凈額為正值的公司分別占比分別為31.9%和34%。
銷售疲軟的另一表現在於，對房地產企業很重要的預收賬款在下降。一季度末，41.8%的A股上市房地產企業預收賬款同比下降，28.4%環比下降。此外，有37.6%的企業流動比率同比下降，51%的速動比率下降，即短期內變現償還債務的能力有所減弱。
B
行業凈負債率登上歷史峰值
資產負債率是衡量企業財務情況的另一指標，新快報記者發現，上述141傢企業中，一季度末資產負債率從去年末的64.24%增至64.38%，有22%的企業資產負債率超過80%，最高的甚至達到93.56%，去年末僅19%的企業在80%以上。事實上，業內認為超過70%的資產負債率已經進入高風險范疇，已有48%的企業高於這個"警戒線"。
高華證券報告數據顯示，監測的110傢A股上市的房地產企業凈負債權益比在一季度末達到平均86%的峰值，是自2007年以來的最高水平，這一數字在2012年四季度僅62%，這意味著開發商面臨的財務壓力加大。
報告還提到，一季度短期債務占總債務的比例為35%，較去年四季度的36%企土融建融新北貢寮土融建融穩，但行業整體債務水平環比增長瞭10%，凈債務環比增長瞭20%。凈負債率達到86%，為2007年以來的最高水平。
興業證券的報告也顯示，上市房地產企業一季度末有息負債率為33.2%，接近歷史高位；行業凈負債率由上季度末的78%大幅上升到93%，達到歷史峰值。
C
開發商欲在二季度促銷沖量
根據國傢統計局數據顯示，今年一季度，商品房銷售面積20.1億㎡,銷售額13263億元，同比分別下降3.8%和5.2%。而廣東省數據顯示，今年一季度，廣東商品房銷售面積1653.46萬㎡,同比下降8.2%；其中住宅銷售面積1467.11萬㎡,下降11.2%；商品房銷售額1520.13億元，下降5.5%；商品住宅銷售額1249.56億元，下降11.1%。
合富輝煌(中國)首席分析師黎文江認為，受大環境影響，今年首季房地產行業疲軟，"2013年時樓市旺，消化掉瞭很多需求，加上政策收緊，市場回落，甚至會比2011年末時更加低迷。"他分析，今年以來成交量下跌明顯，除瞭房價超過購房者承受范圍外，房貸利率高企、審批收緊、限購等都導致剛需購買者停步觀望。
"銷貨成為開發商們在二季度的目標，特別是對於要交成績單的上市公司而言。"一位業內人士坦言，買傢擔心價格低不敢下手，開發商更怕之後價格走低，於是急著出貨，"'五一'期間已有部分開發商的項目在大力度促銷，以吸引剛需買傢。"
對此，黎文江強調，若政策未有放松，則二季度房企肯定會進行強促以沖銷量，"房價有望下降10%至15%。"可是，政策一旦放寬，成交量會即刻上升，房價也會隨之攀升。
知名A股上市房地產企業預收賬款變化(單位：億元)
證券代碼 證券名稱 201基隆汽車貸款二胎年息4一季 去年年報 2013一季
000002.SZ 萬科A 1767.21 1555.18 1504.35
600048.SH 保利地產 1203.80 1071.67 1095.93
600383.SH 金地集團 347.527 302.76 285.03
000024.SZ 招商地產 388.84 375.17 313.12
000069.SZ 華僑城A 78.33 88.93 79.23
600340.SH 華夏幸福 398.83 349.81 286.82
000402.SZ 金融街 116.68 119.34 153.33
002146.SZ 榮盛發展 210.30 190.19 146.32
000961.SZ 中南建設 236.76 220.75 174.21
900950.SH 新城B股 112.45 92.06 117.05
知名A股上市房地產企業資產負債率變化(單位：%)
證券代碼 證券名稱 2014一季 2013年末 2013一季
000002.SZ 萬科A 79.45 77.99 79.75
600048.SH 保利地產 79.11 77.97 79.35
600383.SH 金地集團 70.91 69.30 70.27
000024.SZ 招商地產 70.51 70.96 73.35
000069.SZ 華僑城A 68.18 68.53 69.91
600340.SH 華夏幸福 86.76 86.56 90.07
000402.SZ 金融街 70.01 67.85 69.96
002146.SZ 榮盛發展 79.86 78.98 76.房屋2胎代辦利率多少免費諮詢試算83
000961.SZ 中南建設 84.65 84.88 82.35
900950.SH 新城B股 79.89 79.70 81.81
■數據
樓市交易量下降 庫存微升
高盛高華最新數據顯示，截至2014年5月4日，已公佈數據的35個城市的交易量周平均值較2014年4月份周平均值、2013年均值、2013年上半年均值分別低1%、22%、16%。年初至今，已公佈數據的26個城市中有25個交易量下降，中值同比下降30%(截至4月27日當周的水平為-31%)。在銷售均價方面，年初以來26個城市中有20個城市的房價同比上升(中值為+6%，截至4月27日當周中值水平為+5%)。
而庫存還在上升，截至2014年5月4日當周，被追蹤的13個城市的總庫存環比上升0.1%(截至4月27日當周上升1.6%)。從過去12個月滾動銷售面積計算，13個城市的庫存平均消化時間升至14.7個月(截至4月27日當周為14.6個月)。其中，長春、上海、杭州、寧波、深圳、福州、廈門和東莞的庫存持穩；青島、蘇州和廣州的庫存上升；北京和南京的庫存下降。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07502723098.shtml
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